Le délai laissé aux locataires en cas d’impayés de loyer va être réduit

C’est un changement qui a son importance. Un décret en date du 6 juillet et qui concernera les baux d’habitation conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, vient réduire le délai laissé au locataire en cas d’impayés de loyer. «Le vrai enjeu c’est que le locataire n’a plus que 6 semaines pour régulariser sa dette. Le décret rend la clause résolutoire plus forte. Le locataire n’a plus le choix, il doit trouver à solder sa dette en 6 semaines. Il n’a plus beaucoup de marge de manœuvre», analyse Me Moulines Denis, avocate en droit immobilier, auprès du Figaro. Le locataire a ainsi moins le droit à l’erreur. Dès la moindre difficulté, il devra prendre les devants et voir le propriétaire pour tenter de trouver une solution.

Le bailleur doit envoyer un commandement de payer au locataire et le temps laissé au locataire pour régulariser sa dette après un commandement de payer va passer de 2 mois à 6 semaines. Une réduction de 2 semaines qui peut paraître insignifiante sur le papier mais «la réduction du délai de deux mois à six semaines n’est pas négligeable. La clause est actionnable plus rapidement,  et dans un dossier où la dette augmente chaque mois, deux semaines représentent souvent un terme de loyer supplémentaire évité», analyse Me Valérie Moulines Denis.

Le propriétaire bailleur peut donc lancer la procédure plus rapidement. Cette résiliation de plein droit du bail ne veut pas dire que le propriétaire bailleur peut reprendre les clés du logement loué au bout de 6 semaines de non-réponse à un commandement de payer ou qu’il peut expulser le locataire mauvais payeur au bout de ces 6 semaines. Le propriétaire doit lancer une procédure à l’encontre du locataire et ce n’est qu’en vertu d’une décision de justice qu’il pourra ou non obtenir son expulsion. Les 6 semaines correspondent au délai au terme duquel la clause peut produire effet. Cette clause résolutoire est introduite automatiquement dans le bail, ce qui empêche tout oubli.

Le bail, loin d’être une simple formalité

Le décret ne concerne pas les baux en cours. «Vos baux actuels restent régis par les règles applicables au jour de leur signature. Il est en revanche utile de les relire pour savoir quel délai leur clause prévoit», recommande Me Moulines Denis. Pour les baux antérieurs, le délai à viser dans le commandement dépend de la clause effectivement signée : deux mois ou six semaines. Pour les baux signés après le 6 juillet et avant le 1er octobre, nul besoin d’attendre le 1er octobre. Les propriétaires peuvent se prévaloir de ce décret immédiatement et rectifier le délai dans leur clause résolutoire si cela n’avait pas été fait depuis la loi anti-squat de 2023.

«Beaucoup de propriétaires vivent la rédaction du bail comme une formalité : on signe, on remet les clés, on range le contrat dans un tiroir. C’est pourtant à ce moment-là que se joue la rapidité de la procédure que vous devrez peut-être engager deux ans plus tard. Un bail conforme ne vous protégera pas de l’impayé. Il vous garantira de ne pas perdre de temps quand il surviendra, et de ne pas voir une procédure fondée sur le fond échouer sur un vice de forme. C’est une différence de plusieurs mois de loyers, et parfois la différence entre une créance recouvrée et une créance perdue», commente l’avocate en droit immobilier. Or, lorsqu’un impayé survient, le bail devient la première pièce du dossier et il est alors trop tard pour le corriger. Enfin, le texte prévoit la mention facultative des coordonnées téléphoniques du locataire, en vue de pouvoir contacter plus facilement le locataire en cas d’impayés.

La loi du 27 juillet 2023 prévoyait déjà cette réduction de délai de 2 mois à 6 semaines sauf que la loi n’avait pas réécrit le contrat type qui continuait d’indiquer un délai de 2 mois. Le décret du 6 juillet 2026 vient rétablir ce contrat type, en prévoyant la modification de délai. «Changer le contrat type va permettre que tout le monde se mettre à jour, les bailleurs particuliers comme les gestionnaires», ajoute l’avocate.

Un dépôt de garantie non versé fait partie des motifs de résiliation de plein droit du bail. Le locataire qui n’a jamais versé la somme convenue à son entrée dans les lieux sera donc concerné. Le bailleur doit prouver qu’il n’a pas payé, ce qui est délicat si le locataire affirme avoir payé en espèces par exemple.

Source : Le Figaro